La dispersión de precios cambió: aunque el precio promedio se ha mantenido estable, ha disminuido la proporción de viviendas de mayor valor, lo que ha reducido el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda, reflejado en la baja del PIR.
El mercado de vivienda nueva en la comuna de Valdivia está mostrando algunas señales de mejoría en sus principales indicadores durante el trimestre móvil de mayo, junio y julio en comparación con el periodo anterior, según el Informe Inmobiliario USS-Tinsa presentado por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la Universidad San Sebastián (USS) y la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin, que evidencian un aumento en las ventas en +50% en relación al trimestre anterior y la disminución de su stock con entrega inmediata, que no supera el 10% de la oferta total disponible en la ciudad.
Drago Vodanovic, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la USS, indica que “el informe USS Tinsa muestra una recuperación en comparación con el trimestre anterior, aunque se trata de un número limitado de viviendas, por lo que será necesario seguir observando si esta tendencia persiste. A su vez, la reducción en el stock de entrega inmediata es una señal positiva, ya que sugiere que la mayor parte del sobrestock está en proyectos en construcción, lo que podría reflejar una disminución sostenida de este exceso a futuro.”
Estos resultados tienen directa relación con que el Price Income Ratio (PIR) o esfuerzo que deben hacer las familias para comprar una vivienda nueva se ha reducido en tres meses. Según el estudio, si el trimestre pasado se requería un promedio de 16,4 años de ingresos íntegros, hoy se requieren a 15 años. Lo mismo sucede con el pago de pie, que antes requería 3,6 ingresos íntegros de una familia y actualmente se redujo a solo 2 años.
Carlos Aguirre, editor del Informe de Actividad Inmobiliaria USS-Tinsa e investigador de la Escuela de Arquitectura de la USS, señala: “La disminución del Price Income Ratio (PIR) se debe, en parte, a una moderación en los precios de las viviendas de mayor valor, además de la reacción de los actores del mercado frente al contexto económico actual. Las nuevas viviendas están ingresando al mercado con precios más bajos en comparación con meses anteriores, una tendencia que esperamos continúe.”
Otro dato relevante es que el precio promedio de la vivienda nueva se ha mantenido estables sin variaciones en lo que va del este año, sin embargo, siguen siendo el ticket promedio más alto dentro de las regiones de Los Ríos y Araucanía, con un valor similar al de un departamento en Santiago Centro, por sobre las 70 UF/m2 en promedio, lo que se suma a una disminución a la superficie promedio de la oferta disponible, de 67 m2 a 50 m2.
Fabián García, director general de Tinsa, sostiene que “la estructura de precios en Valdivia está fuertemente influenciada por los desplazamientos poblacionales generados por la pandemia y la gentrificación que se generó en consecuencia. Por otro lado, el mix de oferta por estado de avance de la obra, nos muestra que el stock disponible en Valdivia se encuentra mayoritariamente “en blanco”, es decir, proyectos que se encuentran en planos y no han iniciado obra. Estos proyectos tienen una carga de egresos mucho más liviana que los proyectos en entrega inmediata, por lo tanto, aún no se ven expuestos a bajas importantes de precio que modifiquen la tendencia del mercado”.
Finalmente, el estudio reveló que Valdivia muestra un Hot Spot del stock de viviendas por proyecto, teniendo en cuenta que el número de unidades ofertadas posee una clara expresión espacial, el cual se concentra en la zona centro de la ciudad, la cual tiene una gran concentración universitaria que predomina en Valdivia y se ve como la oferta se mueve también al sector de Isla Teja.
Reacciones en Valdivia
Diego Martín, gerente general de Sudamérica Propiedades, una empresa de corretajes con 30 años de trayectoria en Valdivia, destacó la entrega de este segundo Informe Inmobiliario USS-Tinsa como un aporte para tomar decisiones. “Este informe es extremadamente útil para la gestión diaria que tenemos en nuestras comunidades, en el corretaje, el área de desarrollo de la empresa. (…) Esto ayuda a tomar políticas y decisiones en base a lo que proyectamos con nuestros clientes, tanto habitacionales como sociedades de inversión e inmobiliarias con las que trabajamos todos los días”.
Sobre el valor de las propiedades en Valdivia, Martin sostuvo que “es algo que hemos visto en los 30 años de la empresa, que Valdivia honestamente es una ciudad que está sobre la media, pero también tiene otros atributos que se van entregando a través de sus áreas comunes. También la oferta inmobiliaria, al ser limitada, genera que estos mismos precios vayan aumentando”, e indicó que “la demanda es alta porque Valdivia es una ciudad con harto flujo de estudiantes, de compradores, pero nosotros lo vemos con optimismo porque también el mismo mercado, al tener un Plan Regulador nuevo, va a incentivar el nuevo desarrollo inmobiliario, así que eso tiene que normalizarse en algún minuto”.
Por su parte Walter Marcos, gerente de la Cámara de Comercio, Industria, Turismo y Servicios de Valdivia, precisó que “el análisis que nos queda por delante es bastante importante, ojalá que lo podamos hacer, que es poder aportar con información de los niveles de ventas, tanto del retail, del comercio en general, comercio electrónico, para poder ver si con esos análisis podemos llegar a una conclusión definitiva”, y destacó el informe como una manera “interesante para observar cosas que no son factibles de ver en el diario transitar nuestro como cámara de comercio”.
Pedro Matamala, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Valdivia, afirmó que “este informe es un valioso insumo para el análisis del mercado regional. La información detallada sobre la venta de unidades y el incremento de los meses para agotar el stock disponible, refleja con precisión la situación que venimos observando en el sector”, y apuntó a que “el acceso al financiamiento sigue siendo uno de los principales obstáculos para la reactivación del mercado. A pesar de este desafío, desde la Cámara seguimos viendo oportunidades para el desarrollo del sector en la zona sur del país. La región sigue siendo atractiva para quienes buscan invertir o residir en ciudades como Valdivia, Pucón y Villarrica, donde la calidad de vida es un factor diferenciador. La clave está en promover políticas que faciliten el acceso al financiamiento y que generen un entorno propicio para la inversión, algo que consideramos fundamental para impulsar la industria y contribuir al desarrollo económico local”.
Sobre el Informe Inmobiliario USS-Tinsa
El acuerdo colaborativo que mantienen la Universidad San Sebastián y Tinsa by Accumin permite analizar información descriptiva de los reportes de actividad inmobiliaria de Tinsa-Incoin.lat, con tendencias en mercados regionales y/ comunales y asequibilidad a la vivienda utilizando Open Data de fuentes oficiales, con herramientas de Big Data, Inteligencia Artificial y automatización.
